Tin tức Bất Động Sản

Thuế Mua Bán Nhà Đất Đông Anh: Bên Bán Hay Bên Mua Chịu

Đăng vào bởi Trường Phát
Thuế Mua Bán Nhà Đất Đông Anh
10
Th11
5/5 - (11 bình chọn)

Thuế Mua Bán Nhà Đất Đông Anh: Bên Bán Hay Bên Mua Chịu? (Chiến lược Đàm phán 2025)

1. Phân tích “Theo Luật”: Ai nộp loại thuế nào?

Trước khi bước vào đàm phán, bạn phải nắm vững lý thuyết cơ bản. Về mặt pháp lý, câu hỏi Thuế Mua Bán Nhà Đất Đông Anh: Bên Bán Hay Bên Mua Chịu được phân định rất rõ ràng. Nắm vững điều này giúp bạn có cơ sở pháp lý vững chắc để bảo vệ quyền lợi.

1.1. Nghĩa vụ Bên Bán (Theo Luật): Thuế Thu nhập cá nhân (TNCN) 2%

  • Phân tích: Bên Bán là người có thu nhập (lợi nhuận) từ việc chuyển nhượng bất động sản. Do đó, Luật quy định họ phải nộp 2% x (Giá trị trên HĐCC).

💡 Xem chi tiết cách tính và 03 trường hợp được Miễn Thuế TNCN tại: [Cách Tính Thuế Thu Nhập Cá Nhân Khi Bán Đất Đông Anh]

1.2. Nghĩa vụ Bên Mua (Theo Luật): Lệ phí Trước bạ (LPTB) 0.5%

  • Phân tích: Bên Mua là người đăng ký quyền sở hữu tài sản mới. Đây là khoản phí để nhà nước công nhận và đăng ký tài sản mang tên bạn lên Sổ đỏ. Do đó, Bên Mua phải nộp Lệ phí Trước bạ. Công thức: LPTB = 0.5% x (Giá tính LPTB).

(Lưu ý: Giá tính LPTB là mức giá CAO HƠN giữa Giá trên HĐCC và Giá theo Bảng giá đất của Nhà nước).

💡 Giá tính LPTB ở Đông Anh rất phức tạp, xem chi tiết cách tính tại: [Lệ Phí Trước Bạ Nhà Đất Đông Anh]

1.3. Kết luận (Theo Luật):

  • Theo quy định chuẩn của pháp luật, tổng 2.5% thuế phí được “chia” ra: Bên Bán chịu 2% (Thuế TNCN) và Bên Mua chịu 0.5% (LPTB).

2. Phân tích “Thực tế”: 2 Kịch bản Đàm phán “Giá NET” và “Giá BAO SỔ”

Đây là phần quan trọng nhất. Thực tế thị trường lại có câu trả lời riêng cho việc Thuế Mua Bán Nhà Đất Đông Anh: Bên Bán Hay Bên Mua Chịu. Nó không dựa trên Luật, mà dựa trên “thỏa thuận” và “tâm lý”.

Trên thực tế, 90% giao dịch tại Đông Anh sẽ không chia 2% – 0.5% như Luật định, mà sẽ gộp chung 2.5% này lại và thỏa thuận một bên chịu toàn bộ.

Phân tích Tâm lý Thị trường:

  • Tâm lý Bên Bán: Họ chỉ quan tâm một con số duy nhất: “Tiền thực nhận” (cầm trên tay) sau khi bán là bao nhiêu. Họ không muốn bận tâm đến các thủ tục thuế phí lằng nhằng.
  • Tâm lý Bên Mua: Họ chỉ quan tâm một con số duy nhất: “Tổng số tiền phải bỏ ra” để có được Sổ đỏ đứng tên mình. Họ cần một con số trọn gói để cân đối tài chính.

Từ hai tâm lý trái ngược này, thị trường sinh ra 2 thuật ngữ (2 cách nói giá) mà bạn bắt buộc phải hiểu: (1) Giá NET và (2) Giá BAO SỔ.

3. Phân tích Kịch bản 1: Đàm phán “Giá NET” (Bên Mua chịu 100% Thuế)

Đây là kịch bản phổ biến nhất, thường do Bên Bán đề xuất và mong muốn.

3.1. “Giá NET” là gì?

“NET” (nghĩa là “ròng”) – tức là “Giá trị Thực nhận” của Bên Bán.

  • Ví dụ (Bên Bán nói): “Giá tôi bán là 10 Tỷ NET. Tôi chỉ biết thu về đúng 10 Tỷ vào tài khoản. Còn tất cả các chi phí phát sinh (2% + 0.5% + phí công chứng…) để ra sổ cho bạn, thì Bên Mua phải tự lo hết.”

3.2. Nghĩa vụ các bên khi chốt “Giá NET”:

3.3. Ưu điểm của “Giá NET”

  • (Lợi cho Bên Bán): Rất rõ ràng, minh bạch. Họ chốt được lợi nhuận cố định của mình mà không cần lo lắng về các thủ tục thuế.
  • (Lợi cho Bên Mua):
    1. Minh bạch: Bạn biết chính xác tiền đất là 10 Tỷ, tiền thuế (dự kiến) là 250 Triệu.
    2. Quyền kiểm soát (Quan trọng nhất): Vì bạn là người đi nộp thuế, bạn sẽ nắm quyền quyết định Giá Kê khai trên HĐCC (sau khi thỏa thuận với Bên Bán). Điều này giúp bạn chủ động tính toán mức thuế, tránh bị “ép” kê khai quá cao một cách không cần thiết, giúp tối ưu chi phí.

3.4. Nhược điểm của “Giá NET”

  • (Hại cho Bên Mua – Vốn): Nặng vốn. Bạn phải chuẩn bị sẵn 10 Tỷ tiền đất CỘNG thêm khoảng 250-300 Triệu tiền thuế phí nữa.
  • (RỦI RO LỚN NHẤT cho Bên Mua – Bị truy thu):
    • Bạn và Bên Bán thỏa thuận kê khai HĐCC là 8 Tỷ (Bạn dự trù nộp 2.5% x 8 Tỷ = 200 Triệu).
    • Rủi ro: Khi nộp hồ sơ, Chi cục Thuế phát hiện giá 8 Tỷ thấp hơn giá thực tế (hoặc thấp hơn “giá tham chiếu” của họ) -> Họ Trả hồ sơ -> Ép bạn phải kê khai lên 9 Tỷ.
    • Hậu quả: Bên Mua là người “đứng tên” chịu thuế. Bạn bất ngờ phải nộp thêm 2.5% x (9 Tỷ – 8 Tỷ) = 25 Triệu đồng. Bạn không thể đòi lại khoản này từ Bên Bán (vì họ đã nhận đủ tiền NET và hết trách nhiệm).

4. Phân tích Kịch bản 2: Đàm phán “Giá BAO SỔ” (Bên Bán lo A-Z)

Đây là kịch bản phổ biến thứ hai, thường được Bên Mua (nhất là người ít kinh nghiệm) ưa chuộng vì sự “an nhàn”.

4.1. “Giá BAO SỔ” là gì?

“Bao sổ” là “Bao trọn gói” – Bên Bán lo mọi chi phí để ra được Sổ đỏ tên Bên Mua.

  • Ví dụ (Bên Bán nói): “Giá chốt là 10.3 Tỷ (Bao Sổ). Giá này là giá cuối cùng. Tôi (Bên Bán) sẽ cầm tiền và lo hết từ A-Z (Công chứng, Kê khai, Nộp thuế…) để 15 ngày sau giao cho bạn cuốn Sổ đỏ mới.”

4.2. Nghĩa vụ các bên khi chốt “Giá BAO SỔ”:

  • Bên Mua: (1) Trả 10.3 Tỷ. (2) Ký giấy tờ. Hết việc. Rất nhàn.
  • Bên Bán (Lo 100%):
    • (1) Nhận 10.3 Tỷ từ Bên Mua.
    • (2) Tự trích tiền (trong 10.3 Tỷ đó) để trả 2% Thuế TNCN.
    • (3) Tự trích tiền trả 0.5% Lệ phí Trước bạ.
    • (4) Tự trích tiền trả Phí Công chứng + Phí Thẩm định.

4.3. Ưu điểm của “Giá BAO SỔ”

  • (Lợi cho Bên Mua): NHÀN 100% và Cố định Chi phí. Bạn biết chính xác mình mất đúng 10.3 Tỷ là xong. Nếu Thuế có bắt kê khai lên 9 Tỷ hay 10 Tỷ (thay vì 8 Tỷ) -> thì Bên Bán là người phải chịu thêm phần thuế dôi ra đó. Bạn hoàn toàn không bị ảnh hưởng.
  • (Lợi cho Bên Bán – “Chiêu” của Dân Đầu tư):
    • Kịch bản Vàng: Bên Bán biết chắc 100% mình được Miễn Thuế TNCN 2% (vì là tài sản duy nhất hoặc do được thừa kế/tặng cho trực hệ – như [Cách Tính Thuế Thu Nhập Cá Nhân Khi Bán Đất Đông Anh]).
    • Hành động: Họ vẫn chào “Giá BAO SỔ” 10.3 Tỷ cho Bạn (Bên Mua).
    • Kết quả: Họ lấy của bạn 10.3 Tỷ. Sau đó họ đi làm hồ sơ Miễn thuế (chỉ nộp 0.5% LPTB). -> Họ “lời” thêm được khoản 2% Thuế (khoảng 200 Triệu) mà đáng lẽ bạn không phải trả nếu đàm phán Giá NET.

4.4. Nhược điểm của “Giá BAO SỔ”

  • (Hại cho Bên Mua – Bị hớ): Nếu dính “bẫy” miễn thuế (như mục 4.3.2) -> Bạn bị “hớ”, mất tiền oan mà không biết.
  • (RỦI RO LỚN NHẤT cho Bên Mua – “Bẫy Treo Sổ”):
    • Như [Ai nộp Lệ phí Trước bạ 0.5%? (Bên Mua hay Bên Bán?)] đã cảnh báo. Đây là cơn ác mộng lớn nhất.
    • Bạn trả hết 10.3 Tỷ cho Bên Bán tại Văn phòng Công chứng.
    • Bên Bán (người đang giữ 0.3 Tỷ tiền thuế của bạn) “lật kèo”. Họ ôm luôn 0.3 Tỷ tiền thuế và biến mất (hoặc cố tình chây ì, không đi nộp thuế).
    • Hậu quả: Sổ đỏ của bạn bị “treo” vĩnh viễn ở Chi cục Thuế vì thiếu Biên lai Thuế. Tiền đã trả hết, nhưng Sổ không sang tên được. Bạn phải tự bỏ tiền túi lần 2 (ra nộp thêm 0.3 Tỷ nữa) để “cứu” Sổ.

5. Lời khuyên Chiến lược (Nên chọn NET hay BAO SỔ?)

Cách đàm phán thuế khi mua đất không có đúng hay sai, chỉ có rủi ro nghiêng về bên nào. Dưới đây là chiến lược tối ưu cho từng bên.

Chiến lược (Nếu bạn là BÊN BÁN):

  1. Luôn ưu tiên chào “Giá NET”. (Ví dụ: “10 Tỷ NET, thuế phí Bên Mua lo”). Đây là cách an toàn, minh bạch, chốt lời nhuận ngay và không lằng nhằng về sau.
  2. Chỉ chào “Giá BAO SỔ” (ví dụ 10.3 Tỷ) KHI bạn biết chắc 100% mình thuộc trường hợp được Miễn Thuế TNCN 2% (như [Cách Tính Thuế Thu Nhập Cá Nhân Khi Bán Đất Đông Anh]) để hưởng thêm phần chênh lệch đó.

Chiến lược (Nếu bạn là BÊN MUA):

  1. Luôn ưu tiên đàm phán “Giá NET” (Bạn chịu thuế). Lý do: Nắm quyền kiểm soát. Dù bạn phải tự đi làm, nhưng bạn kiểm soát được Giá Kê khai (để tối ưu thuế) và chủ động nộp tiền, đảm bảo không ai “ôm” tiền thuế của bạn và “biến mất”.
  2. Nếu bắt buộc phải chốt “Giá BAO SỔ” (do Bên Bán yêu cầu):
    • Giải pháp Vàng: BẮT BUỘC giữ lại 5-10% tiền cuối của HĐMB (ví dụ: giữ lại 1 Tỷ).
    • Ghi rõ trong HĐMB hoặc HĐ Đặt cọc: “Bên Mua sẽ thanh toán 1 Tỷ cuối cùng cho Bên Bán CHỈ KHI Bên Bán giao cho Bên Mua 02 tờ Biên lai Gốc (Đã nộp Thuế TNCN và Đã nộp LPTB).”
    • Đây là “chốt an toàn” duy nhất để đảm bảo Bên Bán hoàn thành nghĩa vụ nộp thuế của họ trước khi nhận đủ tiền.

Hãy truy cập Website : DatNenVenDo.com.vn để tìm hiểu nhiều thông tin các khu vực tiềm năng từ Đất Nền Ven Đô Bất Động Sản TP Hà Nội

Để nhận thông tin Thuế Mua Bán Nhà Đất Đông Anh Bên Bán Hay Bên Mua Chịu liên hệ ngay 038.945.7777:

Tóm tắt: Luật pháp là một chuyện, thực tế đàm phán là một chuyện khác. Cuối cùng, việc Thuế Mua Bán Nhà Đất Đông Anh: Bên Bán Hay Bên Mua Chịu sẽ không còn là vấn đề nếu nó được quy định rõ trong hợp đồng.

Mọi thỏa thuận (NET hay BAO SỔ, ai chịu, giữ lại tiền…) phải được chốt bằng văn bản tại [Thủ Tục Mua Bán Đất Huyện Đông Anh]. Lời nói và thỏa thuận miệng không có giá trị khi tranh chấp xảy ra.

Bạn cần Hỗ trợ Đàm phán? Cần Soạn HĐ Đặt cọc “Bọc thép”? “Giá NET” và “Giá BAO SỔ” quá rắc rối? Bạn sợ bị lừa hoặc gặp rủi ro khi đàm phán?

Dịch vụ “Thẩm định Pháp lý & Soạn HĐ” (nằm trong [Sang Tên Sổ Đỏ Huyện Đông Anh]) của chúng tôi sẽ:

  • Tư vấn cho bạn chiến lược đàm phán tối ưu nhất (nên chọn NET hay BAO SỔ) dựa trên trường hợp của bạn.
  • Soạn thảo Hợp đồng Đặt cọc (10 điều khoản) “bọc thép” như [Thủ Tục Mua Bán Đất Huyện Đông Anh], gài “điều khoản giữ lại tiền cuối” để khống chế rủi ro từ Bên Bán, đảm bảo an toàn tuyệt đối cho bạn.

➡️ Để biết rõ tổng chi phí sang tên là bao nhiêu, đọc lại Bài “Trạm trung chuyển”: [Tổng Hợp Thuế Phí Khi Mua Bán Đất Đông Anh]

Tham khảo thêm: Bất Động Sản Sài Gòn (TPHCM) Mới Nhất: Phân Tích Toàn Cảnh

Tham khảo thêm: Bất Động Sản Hà Nội Mới Nhất: Phân Tích Toàn Cảnh

 

Trường Phát

4 bình luận về “Thuế Mua Bán Nhà Đất Đông Anh: Bên Bán Hay Bên Mua Chịu”

  1. Pingback: Phí Công Chứng Mua Bán Đất Đông Anh: Ai Trả? - VinHomes-Land

  2. Pingback: Phí Công Chứng Mua Bán Đất Đông Anh: Ai phải Trả? - VinHomes-Land

  3. Pingback: 30 bài seo đông anh - VinHomes-Land

  4. Pingback: Thủ Tục Sang Tên Sổ Đỏ Đông Anh 2025: Hướng Dẫn 4 Bước - VinHomes-Land

Để lại một bình luận

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *

Chat với tư vấn viên
Gọi ngay