GPXD xưởng logistics Hạ Long Xanh

Tóm tắt: Bài viết này cung cấp phân tích chuyên sâu, hướng dẫn pháp lý, yêu cầu kỹ thuật và chiến lược vận hành cho dự án GPXD xưởng logistics Hạ Long Xanh, với điểm nhấn là hệ thống kho lạnh quy mô 20000m² cold chain. Nội dung phù hợp cho nhà đầu tư, tư vấn thiết kế, nhà thầu xây dựng, và đơn vị vận hành kho lạnh, trình bày từ quy trình xin phép xây dựng đến tối ưu hóa vận hành, an toàn thực phẩm và hiệu quả chi phí.

Mục lục

• Tổng quan dự án và bối cảnh thị trường
• Hình ảnh minh họa dự án
• Ý nghĩa của GPXD xưởng logistics Hạ Long Xanh
• Kiến trúc và yêu cầu kỹ thuật cho kho lạnh quy mô 20000m² cold chain
• Quy trình pháp lý và thủ tục xin GPXD xưởng logistics Hạ Long Xanh
• Thiết kế hệ thống cơ điện (MEP) và an toàn PCCC
• Hệ thống quản lý kho và vận hành (WMS/TMS/IoT)
• Tiêu chuẩn an toàn thực phẩm và chứng nhận cần thiết
• Kế hoạch dự án, tiến độ và quản lý rủi ro
• Mô hình kinh doanh và phân tích tài chính sơ bộ
• Yếu tố bền vững và các giải pháp xanh
• Checklist chi tiết cho chủ đầu tư và nhà thầu
• Câu hỏi thường gặp (FAQ)
• Kết luận và khuyến nghị

---

Tổng quan dự án và bối cảnh thị trường

Trong bối cảnh phát triển logistics tại khu vực miền Bắc và khu vực Quảng Ninh, nhu cầu về kho lạnh đạt tiêu chuẩn quốc tế ngày càng tăng. Dự án GPXD xưởng logistics Hạ Long Xanh ra đời nhằm đáp ứng nhu cầu lưu trữ, bảo quản và phân phối hàng hóa nhạy cảm nhiệt độ (thực phẩm tươi sống, thủy hải sản, dược phẩm, vaccine) với quy mô lớn và tiêu chuẩn vận hành chuyên nghiệp.

Việc đầu tư vào một cơ sở logistics tích hợp có hệ thống kho lạnh đạt tiêu chuẩn đóng vai trò chiến lược trong chuỗi cung ứng vùng; đặc biệt khi dự án tích hợp kho lạnh với quy mô lên đến 20000m² cold chain, nó không chỉ mang lại lợi thế về năng lực lưu trữ mà còn là trọng tâm của chuỗi cung ứng lạnh, giảm thất thoát hàng hóa và tạo giá trị gia tăng cho hàng hóa xuất khẩu.

Hình ảnh minh họa dự án

(Hình ảnh minh họa vị trí và quy mô nhà xưởng; ảnh thể hiện tầm nhìn tổng thể cho khu logistics hiện đại, tiện kết nối cảng biển và hệ thống giao thông chính)

Ý nghĩa của GPXD xưởng logistics Hạ Long Xanh

• Đảm bảo tính hợp pháp và tuân thủ quy hoạch xây dựng: việc có GPXD xưởng logistics Hạ Long Xanh là điều kiện bắt buộc để triển khai thi công, nhận nghiệm thu công trình và đưa vào vận hành.
• Tạo cơ sở pháp lý cho vay vốn và huy động đầu tư: ngân hàng, quỹ đầu tư và đối tác thương mại thường yêu cầu GPXD để đánh giá tính pháp lý và rủi ro dự án.
• Nâng tầm tin cậy với khách thuê và đối tác thương mại: khách hàng lớn, đặc biệt là các doanh nghiệp xuất khẩu, yêu cầu kho có chứng nhận và hoạt động trong phạm vi pháp lý rõ ràng.
• Tối ưu hóa quy trình xây dựng và giảm rủi ro pháp lý: GPXD giúp xác định rõ ràng phạm vi thi công, yêu cầu kỹ thuật và điều kiện nghiệm thu.

Kiến trúc và yêu cầu kỹ thuật cho kho lạnh quy mô 20000m² cold chain

Một kho lạnh quy mô lớn như 20000m² cold chain đòi hỏi thiết kế tổng thể tỉ mỉ, chia thành nhiều vùng nhiệt độ khác nhau, đảm bảo an toàn, tiện vận hành và tiết kiệm năng lượng.

Các nguyên tắc thiết kế chính:

• Phân vùng nhiệt độ: tối thiểu chia thành các khu vực âm sâu (-25°C đến -18°C), kho đông (-18°C), kho mát (0–4°C), và khu vực trung chuyển/khô (15–25°C). Mỗi vùng cần hệ thống cửa cách nhiệt, sảnh giảm nhiệt (airlock) và đệm khí.
• Cách nhiệt và vật liệu: sử dụng Panel EPS/XPS hoặc PU/PUF độ dày phù hợp theo tiêu chuẩn nhiệt (thường 150–200 mm hoặc hơn tùy tải lạnh) để giảm truyền nhiệt. Vật liệu phải chống ẩm, không sinh nấm mốc và bền với quá trình vệ sinh.
• Sàn chịu tải: thiết kế sàn chịu lực lớn (tùy tải trọng pallet & xe nâng; chuẩn thiết kế thường ≥ 5 t/m² tại vị trí chứa). Sàn cần xử lý chống trơn, chống đông tụ nước và bề mặt dễ vệ sinh.
• Hệ thống làm lạnh: lựa chọn máy nén, condensers, hệ thống lạnh trung tâm (NH3, CO2 hoặc freon) hoặc hệ thống modular. Thiết kế hệ thống theo nguyên tắc phân cấp (zoning) để tăng hiệu suất và dự phòng.
• Dự phòng điện: hệ thống UPS cho điều khiển và hệ thống máy phát điện dự phòng (N+1) cho máy nén chính; dung lượng máy phát được tính toán để duy trì nhiệt độ ổn định khi mất điện.
• Kiểm soát và giám sát nhiệt độ: lưới cảm biến thực địa, logger thông minh, hệ thống cảnh báo (SMS/email), tích hợp với WMS để ghi nhận lô hàng theo thời gian thực.
• Hệ thống thông gió và xử lý ẩm: hệ thống dehumidifier, ventilation để kiểm soát độ ẩm tương đối, hạn chế đóng băng và kéo dài tuổi thọ sản phẩm.
• Giao nhận và bốc dỡ: bến xếp dỡ có docks chuẩn, ramp điều chỉnh độ cao, hệ thống dock shelters, dock leveler để duy trì kín nhiệt và giảm thất thoát lạnh.
• PCCC cho kho lạnh: hệ thống báo cháy bằng cảm biến thích hợp (điện trở với nền lạnh), hệ thống chữa cháy phù hợp (CO2/clean agent cho phòng máy, sprinkler cho khu vực khô), quy trình khoanh vùng cháy cho panel cách nhiệt.
• Vật liệu và quy trình vệ sinh: vật liệu không hấp thụ, dễ rửa, khả năng chống hóa chất vệ sinh, có khu vực rửa pallet và xử lý nước thải riêng.

Khi thiết kế một 20000m² cold chain, yếu tố modular và khả năng mở rộng là rất quan trọng: nên chia thành modules ~2.000–5.000m² để dễ vận hành, bảo trì và xử lý rủi ro.

Quy trình pháp lý và thủ tục xin GPXD xưởng logistics Hạ Long Xanh

Để đảm bảo dự án tuân thủ quy định xây dựng tại Việt Nam, chủ đầu tư và tư vấn cần thực hiện các bước pháp lý cơ bản sau (lưu ý: tùy theo quy định địa phương, có thể có điều chỉnh):

1. Kiểm tra quy hoạch và xác định tính pháp lý của đất

   • Truy xuất thông tin quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết (1/500, 1/2000).
   • Xác nhận hình thức thuê/nhượng đất, quyền sử dụng và không có tranh chấp.

2. Lập báo cáo đánh giá tác động môi trường (ĐTM) hoặc đề án môi trường nếu cần

   • Đối với dự án có quy mô lớn, kho lạnh với hệ thống lạnh sử dụng môi chất NH3/CO2 cần báo cáo ĐTM và phương án xử lý nước thải, khí thải.

3. Lập hồ sơ thiết kế cơ sở và thiết kế kỹ thuật

   • Thiết kế kiến trúc, kết cấu, MEP, PCCC, phương án thi công, các tính toán kỹ thuật.
   • Đính kèm hồ sơ năng lực tư vấn thiết kế, tính toán kinh tế kỹ thuật.

4. Nộp hồ sơ xin Giấy phép xây dựng (GPXD)

   • Hồ sơ gồm: đơn xin cấp GPXD; bản vẽ thiết kế (kiến trúc, kết cấu, MEP); văn bản xác nhận về quy hoạch; văn bản về PCCC; giấy tờ đất; hồ sơ năng lực đơn vị thi công; thuyết minh dự án.
   • Nộp tại Sở Xây dựng/UBND cấp huyện/quận tuỳ quy mô dự án.

5. Xin thẩm duyệt PCCC

   • Hồ sơ tách riêng để thẩm duyệt phương án PCCC, thiết kế hệ thống chữa cháy, lối thoát nạn, biển báo…

6. Xin các giấy tờ liên quan khác

   • Xác nhận đấu nối điện, cấp thoát nước, xử lý nước thải, giấy phép vận hành hệ thống lạnh (nếu sử dụng môi chất đặc biệt).
   • Chứng nhận phòng, khu vực an toàn lao động nếu có hoạt động với môi chất độc.

7. Khởi công và quản lý thi công

   • Treo biển thông báo khởi công, lập biện pháp thi công, biện pháp an toàn lao động.
   • Ghi nhật ký thi công, nghiệm thu từng hạng mục.

8. Nghiệm thu hoàn thành và cấp giấy chứng nhận đưa công trình vào sử dụng

   • Nghiệm thu theo từng giai đoạn: kết cấu, MEP, PCCC và nghiệm thu hoàn thành.
   • Nhận chữ ký các cơ quan chức năng, lập hồ sơ hoàn công.
Xem thêm: Quy hoạch marina Hạ Long Xanh 500 yacht

Thời gian thực hiện hồ sơ GPXD thường dao động từ vài tuần đến vài tháng, tùy theo quy mô và hoàn chỉnh hồ sơ. Lập hồ sơ chi tiết, tuân thủ yêu cầu về PCCC và môi trường giúp rút ngắn thời gian phê duyệt.

Thiết kế hệ thống cơ điện (MEP) và an toàn PCCC

Một dự án kho lạnh lớn cần hệ thống MEP được thiết kế tối ưu để đảm bảo an toàn, ổn định và tiết kiệm năng lượng.

Các điểm chú ý MEP:

• Điện: phân chia hệ thống điện nhẹ (bảng điều khiển, IT, hệ thống báo động) và mạnh (máy nén, condenser, máy phát). Thiết kế bảo vệ quá tải, chống sét, đường nguồn dự phòng.
• HVAC: lựa chọn hệ thống phù hợp cho khu văn phòng, khu kỹ thuật, và khu kho mát. Thiết kế thông gió để xử lý CO2 (nếu dùng NH3), duy trì áp suất dương/âm theo vùng.
• Hệ thống lạnh: xác định loại môi chất, công suất, số lượng máy nén, và sơ đồ piping. Thiết kế van an toàn, bình ngưng, bộ thu tách dầu, hệ thống làm khô gas.
• Ống và vật tư: sử dụng vật liệu chịu ăn mòn, chống rung, cách nhiệt chắc chắn.
• PCCC: plan lối thoát, hệ thống báo cháy tự động phù hợp với môi trường lạnh, chữa cháy cho phòng máy (CO2/clean agents), hệ thống sprinkler cho khu vực khô, bể nước dự trữ cho chữa cháy, bộ phận PCCC tại chỗ và lộ trình sơ tán.

Thực hiện phân tích rủi ro PCCC cho kho lạnh là điều bắt buộc: ký hiệu vùng nguy cơ, phương án ngăn cháy lan, hệ thống phát hiện rò rỉ môi chất (như NH3) và đào tạo công nhân ứng phó sự cố.

Hệ thống quản lý kho và vận hành (WMS/TMS/IoT)

Để khai thác tối ưu một GPXD xưởng logistics Hạ Long Xanh có kho lạnh 20000m², việc đầu tư hệ thống quản lý hiện đại là yếu tố then chốt.

Thành phần chính:

• WMS (Warehouse Management System): quản lý vị trí pallet, FIFO/LIFO, batch/lot, traceability theo lô, hạn sử dụng sản phẩm, tối ưu lộ trình picking.
• TMS (Transport Management System): quản lý chuyến, tối ưu hóa lộ trình giao nhận, tích hợp lịch bến xếp dỡ.
• IoT và cảm biến: cảm biến nhiệt độ/độ ẩm phân bố, cảm biến cửa, camera theo dõi, sensor rung/nén cho pallet.
• Hệ thống giám sát năng lượng (EMIS): theo dõi tiêu thụ điện toàn nhà, tối ưu hoạt động máy nén theo giờ cao/ thấp giá điện.
• Tự động hóa: băng chuyền lạnh, robot pick-to-light, AGV cho khu vực mát (nên cân nhắc theo ROI và tính khả thi vận hành).
• Hệ thống ERP tích hợp: kế toán, quản lý hợp đồng, billing theo khối lượng/ dịch vụ lưu kho, tích hợp API với khách hàng để báo cáo theo thời gian thực.

Lợi ích khi áp dụng hệ thống quản lý hiện đại:

• Giảm tỷ lệ lỗi, nâng cao độ chính xác giao hàng.
• Tối ưu quỹ không gian lưu kho, giảm chi phí lưu trữ.
• Giám sát liên tục giúp phát hiện sớm sự cố nhiệt độ, tránh thiệt hại sản phẩm.
• Báo cáo KPI rõ ràng: OTIF, inventory accuracy, pick accuracy, turnover days.

Tiêu chuẩn an toàn thực phẩm và chứng nhận cần thiết

Đối với kho lạnh phục vụ thực phẩm và dược phẩm, việc đáp ứng tiêu chuẩn an toàn là bắt buộc để phục vụ khách hàng nội địa và xuất khẩu.

Các chứng nhận/tiêu chuẩn cần cân nhắc:

• HACCP (Hazard Analysis and Critical Control Points): quản lý mối nguy an toàn thực phẩm.
• ISO 22000 / FSSC 22000: tiêu chuẩn hệ thống quản lý an toàn thực phẩm.
• GDP (Good Distribution Practice): đặc biệt quan trọng với dược phẩm.
• ISO 9001: quản lý chất lượng hệ thống.
• Chứng nhận vệ sinh, kiểm dịch quốc gia khi xuất khẩu thủy hải sản, nông sản.
• Tiêu chuẩn môi trường nếu yêu cầu (ISO 14001) và quản lý năng lượng (ISO 50001).

Quy trình triển khai:

• Xây dựng SOP cho từng công đoạn (nhập kho, kiểm tra nhiệt độ, bảo quản, rút lô).
• Đào tạo nhân sự theo yêu cầu chứng nhận.
• Ghi chép và lưu trữ hồ sơ truy xuất (traceability) cho từng lô hàng.
• Kiểm tra, hiệu chuẩn thiết bị định kỳ (logger, cân, thiết bị đo).

Kế hoạch dự án, tiến độ và quản lý rủi ro

Lộ trình điển hình cho dự án xây dựng và đưa vào vận hành một GPXD xưởng logistics Hạ Long Xanh với kho lạnh quy mô lớn:

1. Giai đoạn chuẩn bị (2–4 tháng)

   • Thẩm định dự án, khảo sát địa hình, xác định kết nối hạ tầng.
   • Lập hồ sơ ĐTM (nếu cần), thiết kế cơ sở, dự toán chi phí.

2. Giai đoạn thiết kế (1–3 tháng)

   • Thiết kế kiến trúc, kết cấu, MEP, PCCC chi tiết.
   • Thẩm duyệt thiết kế, xin GPXD.

3. Giai đoạn thi công (6–12 tháng)

   • Thi công kết cấu, vách panel kho lạnh, hệ thống lạnh, hệ thống điện, PCCC.
   • Lắp đặt máy móc thiết bị kho lạnh, hệ thống điều khiển.

4. Giai đoạn chạy thử và nghiệm thu (1–2 tháng)

   • Chạy thử tải lạnh, hiệu chuẩn cảm biến, kiểm tra an toàn PCCC.
   • Nghiệm thu hoàn thành, cấp giấy phép hoạt động.

5. Giai đoạn đưa vào khai thác

   • Tuyển dụng và đào tạo nhân sự vận hành.
   • Thiết lập quy trình vận hành và bảo trì.

Quản lý rủi ro cần tập trung vào:

• Mất điện: hệ thống máy phát và quy trình kiểm soát.
• Tổn thất nhiệt độ: hệ thống giám sát và cảnh báo kịp thời.
• Rò rỉ môi chất lạnh: quy trình xử lý sự cố và thiết bị cảnh báo.
• Rủi ro pháp lý: thiếu giấy tờ, thay đổi quy định địa phương.
• Rủi ro chuỗi cung ứng: tắc nghẽn giao thông, trễ tàu biển.

Mô hình kinh doanh và phân tích tài chính sơ bộ

Mô hình doanh thu chính của một GPXD xưởng logistics Hạ Long Xanh gồm:

• Phí lưu kho (per pallet/day hoặc per m³/day).
• Phí giá trị gia tăng (VAS): pick & pack, đóng gói, dán nhãn, kiểm định.
• Phí giao nhận & vận chuyển: dịch vụ 3PL/4PL.
• Dịch vụ bổ trợ: kiểm nghiệm, bảo hiểm, xử lý đóng gói lạnh đặc biệt.

Một số yếu tố cần tính toán tài chính:

• CAPEX: nền móng, vách panel, máy lạnh, lắp đặt MEP, hệ thống báo trộm/PCCC, WMS/TMS.
• OPEX: chi phí điện (nhiều nhất), nhân công, bảo trì, nhiên liệu máy phát.
• Điểm hòa vốn (Break-even): phụ thuộc công suất sử dụng (% occupancy) và giá dịch vụ. Kho lạnh quy mô 20000m² cold chain có thể đạt hiệu quả kinh tế nếu đạt occupancy > 60–70% trong 3–5 năm đầu, tùy mặt bằng giá dịch vụ và chi phí đầu vào.
• Chiến lược giá: có thể chia theo phân khúc khách hàng (khách xuất khẩu quy mô lớn vs khách địa phương nhỏ) và theo dịch vụ (chỉ lưu kho vs full-service 3PL).

Lời khuyên tài chính:

• Lập dự toán năng lượng chi tiết; đầu tư vào giải pháp tiết kiệm năng lượng (VFD, biến tần, tái sử dụng nhiệt) giúp giảm OPEX dài hạn.
• Ký hợp đồng dài hạn với khách hàng lớn (anchoring tenants) để đảm bảo dòng tiền ổn định.
• Cân nhắc thuê mua thiết bị lạnh lớn để giảm đầu tư ban đầu nếu khả thi.

Yếu tố bền vững và các giải pháp xanh

Đối với dự án mang thương hiệu "Hạ Long Xanh", yếu tố bền vững là trọng tâm:

Giải pháp tiết kiệm năng lượng:

• Tái sử dụng nhiệt thải của hệ thống lạnh để sưởi ấm khu văn phòng hoặc tiền xử lý nước nóng.
• Sử dụng biến tần (VFD) cho máy nén và quạt để tối ưu theo tải.
• Tích hợp hệ thống quản lý năng lượng (EMS) để giám sát và tối ưu hoá tiêu thụ.
• Lắp đặt hệ thống năng lượng mặt trời (solar PV) trên mái để bổ sung năng lượng cho hệ thống chiếu sáng và các tải phụ.
• Sử dụng vật liệu cách nhiệt hiệu suất cao, giảm tổn thất nhiệt.

Quản lý chất thải và nước:

• Hệ thống xử lý nước thải chuyên dụng, tái sử dụng nước rửa pallet hoặc xử lý nước thải có chứa hữu cơ.
• Thu gom và xử lý đúng quy định các chất thải nguy hại (môi chất lạnh, dầu lạnh).

Xã hội và cộng đồng:

• Ưu tiên tuyển dụng lao động địa phương, hợp tác đào tạo nghề cho công nhân kho lạnh.
• Hợp tác với nông dân và doanh nghiệp địa phương để giảm chi phí logistics đầu cuối và thúc đẩy tiêu thụ sản phẩm.

Checklist chi tiết cho chủ đầu tư và nhà thầu

Trước khi khởi công:

• Xác nhận giấy tờ pháp lý đất đai và quy hoạch.
• Hoàn thiện hồ sơ thiết kế cơ sở và thiết kế kỹ thuật.
• Đánh giá ĐTM và xin phê duyệt (nếu cần).
• Ký hợp đồng tư vấn PCCC và thẩm duyệt.
• Lập kế hoạch tài chính, bảo lãnh ngân hàng nếu cần.

Trong giai đoạn thi công:

• Quản lý chất lượng vật liệu (panel, máy nén, piping).
• Giám sát nghiệm thu từng hạng mục: kết cấu, điện, lạnh, PCCC.
• Đảm bảo biện pháp an toàn lao động và vệ sinh công nghiệp.
• Lưu trữ nhật ký thi công và hồ sơ nghiệm thu tạm thời.

Trước khi đưa vào vận hành:

• Chạy thử hệ thống lạnh theo kịch bản tải thực tế.
• Hiệu chuẩn tất cả cảm biến và thiết bị đo.
• Nghiệm thu PCCC, nghiệm thu hoàn thiện và nhận GPXD/giấy phép hoạt động.
• Thiết lập WMS, đào tạo nhân viên và chạy thử vận hành.
• Thực hiện audit nội bộ theo tiêu chuẩn an toàn thực phẩm.

Câu hỏi thường gặp (FAQ)

1. GPXD có bắt buộc cho mọi dự án kho lạnh?

   • Có, đối với các công trình xây dựng mới hoặc cải tạo lớn, Giấy phép xây dựng là điều bắt buộc theo quy định hiện hành.

2. Kho lạnh dùng môi chất NH3 có rủi ro gì đặc biệt?

   • NH3 là môi chất lạnh hiệu suất cao nhưng có độ độc và dễ cháy trong một số điều kiện; cần thiết kế hệ thống an toàn, phát hiện rò rỉ và quy trình xử lý sự cố nghiêm ngặt.

3. Làm sao để đảm bảo hàng hóa không bị hư hỏng khi mất điện?

   • Thiết kế hệ thống dự phòng điện (máy phát), chế độ ưu tiên cho máy nén và hệ thống kiểm soát; có SOP khẩn cấp xử lý hàng hóa.

4. Có nên dùng WMS tích hợp hay giải pháp rời?

   • Ưu tiên tích hợp WMS với TMS và ERP để đảm bảo luồng dữ liệu liên tục, giảm sai sót và tối ưu vận hành.

5. Chi phí vận hành lớn nhất của kho lạnh là gì?

   • Điện là chi phí lớn nhất, chiếm tỷ trọng cao trong OPEX; do đó tối ưu năng lượng là chiến lược tiết giảm chi phí hiệu quả.

Kết luận và khuyến nghị

Dự án GPXD xưởng logistics Hạ Long Xanh có tiềm năng lớn để trở thành trung tâm logistics lạnh trọng điểm khu vực nếu được triển khai bài bản về pháp lý, thiết kế kỹ thuật và vận hành. Việc đầu tư vào kho lạnh quy mô như 20000m² cold chain không chỉ giải quyết nhu cầu lưu trữ mà còn góp phần nâng cao năng lực xuất khẩu, giảm tổn thất sau thu hoạch và gia tăng giá trị hàng hóa.

Khuyến nghị chính:

• Bắt đầu bằng việc hoàn thiện hồ sơ pháp lý và đánh giá ĐTM để giảm rủi ro pháp lý.
• Lựa chọn tư vấn thiết kế có kinh nghiệm kho lạnh lớn và thấu hiểu tiêu chuẩn PCCC.
• Đầu tư hệ thống giám sát nhiệt độ và quản lý năng lượng ngay từ đầu để giảm chi phí vận hành.
• Ký hợp đồng dài hạn với khách hàng chính để đảm bảo doanh thu ổn định.
• Xây dựng lộ trình chứng nhận an toàn thực phẩm (HACCP, ISO/FSSC) song song với giai đoạn chạy thử.

Nếu bạn là chủ đầu tư, nhà thầu hoặc tư vấn và cần một checklist hồ sơ mẫu, bản phác thảo tiến độ hay bản tóm tắt kỹ thuật cho gói thầu kho lạnh 20000m² cold chain, hãy liên hệ để nhận hỗ trợ tư vấn chuyên sâu và tùy chỉnh theo hiện trạng dự án.